Gastos de escrituración: cómo recuperar los derechos registrales
Los gastos de escrituración incluyen derechos registrales cobrados sobre el valor del inmueble. Cuándo procede el amparo y por qué el plazo es de 15 días hábiles.
TRIBUTARIO
Al adquirir un inmueble, el comprador cubre, además del precio, contribuciones y gastos que suelen representar entre el 4 % y el 8 % del valor de la operación. Entre ellos se encuentran los derechos de inscripción que se enteran al registro público de la entidad.
En la mayoría de los estados esos derechos se calculan sobre el valor del inmueble y no sobre el costo del servicio registral. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido de forma reiterada que ese esquema de cobro vulnera los principios de proporcionalidad y equidad tributaria previstos en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución.
El presente texto expone el fundamento del criterio, las entidades en que procede la impugnación y el plazo para promover el juicio de amparo, que es de quince días hábiles contados desde el pago.
¿Qué se paga al escriturar y qué parte es recuperable?
Al firmar la escritura se cubren cuatro conceptos distintos ante destinatarios distintos: los honorarios del notario, que son contraprestación privada; el impuesto sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio, de carácter municipal o estatal; los derechos de inscripción en el registro público, a favor del gobierno del estado; y los gastos de certificación, avalúo y gestoría.
Únicamente el tercero admite impugnación constitucional por esta vía. Los honorarios notariales son ajenos a la materia fiscal, y el impuesto sobre adquisición de inmuebles descansa en una base, el valor del bien, que sí constituye una manifestación de riqueza constitucionalmente admisible.
En una operación de tres millones de pesos los derechos de inscripción pueden superar los veinte mil pesos, cantidad que se incrementa cuando la adquisición se financia y debe inscribirse además la garantía hipotecaria.
Derechos registrales: el cobro impugnable al escriturar
La norma impugnada es de naturaleza heteroaplicativa: se combate con motivo de su primer acto de aplicación, que es el entero de los derechos con motivo de la escrituración, ordinariamente realizado por el notario como retenedor y con cargo al adquirente.
El plazo para promover el amparo indirecto es de quince días hábiles contados desde ese acto, conforme al artículo 17 de la Ley de Amparo. Vencido el término, la norma se tiene por consentida y la demanda resulta improcedente en términos del artículo 61, fracción XIV, del mismo ordenamiento.
No existe vía alterna eficaz. Solicitar después la devolución ante la autoridad hacendaria no reabre el plazo, porque la negativa constituiría un acto derivado de otro consentido.
La asesoría debe iniciarse, por tanto, antes de la firma de la escritura o en los días inmediatos siguientes.
El plazo: quince días hábiles desde el pago
El fundamento: los derechos deben corresponder al costo del servicio
La protección constitucional no libera del pago del servicio registral. Conforme a la jurisprudencia 2a./J. 29/2012 (10a.), cuando la norma declarada inconstitucional prevé también una cantidad fija mínima, el efecto del amparo consiste en que el quejoso deje de pagar la tarifa porcentual, sin relevarlo de enterar esa cuota fija, por ser igual para todos los contribuyentes.
La devolución comprende, por tanto, la diferencia entre lo enterado y dicha cuota. En Querétaro el mínimo equivale a 3.75 UMA conforme al artículo 110 de la Ley de Hacienda estatal, de modo que un inmueble de tres millones de pesos genera alrededor de veintidós mil quinientos pesos de derechos frente a un mínimo legal inferior a quinientos.
Cuando la adquisición se financió con crédito hipotecario se inscribieron dos actos, la compraventa y la garantía, de modo que el monto recuperable es mayor.
Conviene precisar lo que no se recupera por esta vía: los honorarios notariales, que son contraprestación privada, y el impuesto local sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio.
¿En qué entidades procede el amparo?
La viabilidad depende del diseño tarifario de la ley local, no de la entidad en sí misma. Pueden distinguirse tres escenarios.
El primero es el de las entidades que fijan una tasa al millar o un porcentaje sobre el valor. Es el caso de Querétaro, cuya Ley de Hacienda establece 7.5 al millar sobre el valor del inmueble por la inscripción de la compraventa. En este supuesto la impugnación procede con claridad.
El segundo es el de las entidades que escalonan la tarifa por rangos de valor del acto a inscribir, como el artículo 95 del Código Financiero del Estado de México y Municipios. La procedencia es la misma, porque el parámetro sigue siendo el valor de la operación y no el costo del servicio. Para esta entidad existe además pronunciamiento del circuito competente en la tesis II.3o.A.101 A (10a.), del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Segundo Circuito.
El tercero es el de las entidades que establecen una cuota fija por inscripción, igual para todos los usuarios. En ese supuesto el cobro satisface la equidad tributaria y la impugnación no prospera, según confirmó la Segunda Sala en 2024 respecto de la legislación de Durango.
El criterio alcanza incluso a las tarifas con tope máximo, que la Segunda Sala ha declarado desproporcionadas cuando no corresponden a la complejidad real del servicio, en el caso de la legislación de Chihuahua.
Por ello, la primera actuación profesional consiste en analizar la ley de hacienda o el código financiero de la entidad donde se ubica el inmueble, antes de ofrecer cualquier expectativa de recuperación.
¿Cuánto se recupera?
Los derechos no son impuestos. Son contraprestaciones que se pagan a la hacienda pública como precio de un servicio de carácter administrativo prestado en funciones de derecho público. De esa naturaleza derivan dos consecuencias.
La primera es que su proporcionalidad no se mide contra la capacidad contributiva del solicitante, sino contra el costo del servicio efectivamente prestado. La segunda es que la equidad tributaria exige que la cuota sea idéntica para quienes reciben un servicio análogo y hacen de él un uso idéntico.
La calificación registral y el asiento en el folio constituyen materialmente la misma actuación con independencia del valor del inmueble. No existe elemento técnico ni de complejidad que justifique una contraprestación diez veces mayor por un trabajo idéntico.
Así lo estableció la Segunda Sala en la jurisprudencia 2a./J. 121/2007, conforme a la cual los ordenamientos que fijan las tarifas de los derechos registrales sobre el monto del valor de la operación vulneran los principios de proporcionalidad y equidad tributaria. El Pleno llegó a la misma conclusión al resolver la acción de inconstitucionalidad 107/2007: una sola actividad, de costo idéntico, no puede causar contraprestaciones distintas en dinero.
La distinción entre impuesto y derecho es el eje del criterio, y conviene precisarla antes de examinar la tarifa.
Para acreditar el interés jurídico se requiere el comprobante de pago de los derechos registrales expedido a nombre del adquirente, con fecha de entero claramente identificable, así como copia de la escritura o de su proyecto.
Aun cuando el entero material lo realiza el notario, quien soporta la carga económica es el adquirente, y a él corresponde la legitimación para reclamar la devolución.
Conviene reunir esa documentación antes de la firma. En la práctica, el expediente puede prepararse con el proyecto de escritura y completarse con el comprobante el mismo día del pago, lo que permite presentar la demanda dentro de los primeros días del plazo y no en su límite.
¿Desea revisar si procede el amparo en su caso?
Documentación e interés jurídico
Conclusión
El cobro de derechos registrales calculado sobre el valor del inmueble es una de las contribuciones locales con criterio constitucional más consolidado en contra. La Suprema Corte lo ha sostenido durante casi dos décadas, y el único supuesto en que el cobro resiste el examen es el de las cuotas fijas.
La dificultad práctica no es jurídica sino temporal. El plazo de quince días hábiles convierte la oportunidad en una cuestión de calendario: quien conoce el criterio después de escriturar, normalmente ya no puede ejercerlo.
En JB Legal analizamos sin costo el diseño tarifario de la entidad donde se ubica el inmueble, cuantificamos el monto recuperable y promovemos el juicio de amparo hasta obtener la devolución ante la autoridad hacendaria estatal.
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